Vedtekter for Eiganes Park Borettslag
(04.04.2020)
Vedtekter for Eiganes Park borettslag
(org nr 991 449 744) vedtatt på stiftelsesmøte den 15.5.2007, endret på ordinær generalforsamling i 2008. Videre endret på ordinær generalforsamling 21.03.2012, på ordinær generalforsamling 20.03.2013 og ordinær generalforsamling 19.03.2015. Endret på ordinær generalforsamling 15.03.2017. Sist endret på ordinær generalforsamling 25.03.20.
1. Innledende bestemmelser
1.1 Formål
Eiganes Park borettslag er et foretak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i borettslagets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne.
1.2 Forretningskontor
Borettslaget ligger i Stavanger kommune og har forretningskontor i Stavanger kommune.
2. Andeler og andelseiere
2.1 Andeler og andelseiere
(1) Andelene skal være på kroner 5 000.
(2) Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget, med unntak av at Eiganes Park Borettslag kan være andelseier gjennom vedtak i borettslagets generalforsamling. Jf for øvrig Borettslagslovens § 4-2
(3) Andelseier som har kjøpt bilplass i fbm. leiligheten, har biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg. Bilplassene er knyttet til leilighetskontrakter eller til egen kontrakt for biloppstillingsplass, og følger leiligheten. Andelseier kan leie ut egen bilplass, men kun til andre andelseiere som bor i borettslaget - med informasjon til styret. På tilsvarende måte disponerer leilighetene sportsbod(er) i garasjen. Styret fører oversikt over bilplasser og boder i garasjen. Borettslaget har tilrettelagt for korttidsparkering for besøkende i garasjen.
Borettslaget har etablert opplegg for lading av el. bil i garasjen. Andelseiere med biloppstillingsplass får via styret godkjennelse for tilknytning til ladeanlegget i tråd med etablerte retningslinjer og utstyr, og betaler for etablering og forbruk via laderen. El-lading utenom det etablerte ladesystem er ulovlig. For vedlikeholdslading eller lading av andre motoriserte kjøretøy kreves det godkjennelse fra styret.
2.2 Sameie i andel
Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en i eller flere av sameierne ikke bor i boligen, jf vedtektenes punkt 3.2.
2.3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier
(1) En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.
(2) Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med punkt 2.1.2 i vedtektene.
(3) Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.
(4) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.
(5) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.
(6) Andelseier plikter å holde styret ajour med kontaktadresse/email og telefonnummer.
3. Borett og bruksrett
Det vises til reglene i borettslagslovens §§ 5-3 til 5-10.
3.1 Boretten
(1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.
(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.
(3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet uteareal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere.
(4) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.
(5) Styret fastsetter vanlige ordensregler for eiendommen.
(6) Stavanger kommune har gitt borettslaget en dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan med anledning til hel eller delvis innglassing av terrasser/balkonger, avhengig av størrelsen på disse.
Dispensasjonen forutsetter at andelseier søker styret om godkjenning av tegninger og leverandør, i henhold til de forutsetninger som er gitt av kommunen.
3.2 Bruksoverlating
Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre utover det som følger av §§ 5-4 til 5-8 i borettslagsloven, innenfor lovens begrensninger.
Overlating av bruken av boligen skal godkjennes av styret, men godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent. Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken eller del av den til andre uten godkjenning. Alle beboere og leieboere plikter å følge de regler som gjelder for borettslaget
3.3 Korttidsutleie
Andelseier kan drive korttidsutleie av sin andel i opptil 30 døgn per år, uten samtykke fra styret.
For å lovlig overlate bruken av andelen til andre i form av korttidsutleie, må andelseier selv være permanent boende i andelen. Med dette menes imidlertid ikke at andelseier må være til stede i boligen under korttidsutleieforholdet.
Også vederlagsfritt utlån omfattes av korttidsutleiegrensen.
4. Vedlikehold
4.1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt
(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, rørskap, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.
(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.
(3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles /hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger ol.
(4) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.
(5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.
(6) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å sende melding til borettslaget.
(7) Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følge av at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-13 og 5-15.
4.2 Borettslagets vedlikeholdsplikt
(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier
(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde vedlike. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. Borettslaget er også ansvarlig for utvendig vedlikehold av vinduer
(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.
(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødvendig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.
(5) Borettslaget skal ha en totalforsikring/fullverdiforsikring for boligselskap som dekker hele bygningsmassen inkl innglassinger på terrasser. For innglassing gjelder spesielle egenandelsregler. Andelseier holder selv nødvendig innboforsikring.
(6) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18.
5. Pålegg om salg og fravikelse
5.1 Mislighold
Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.
5.2 Pålegg om salg
(1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt.
5.3 Fravikelse
Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.
6. Felleskostnader og pantesikkerhet
6.1 Felleskostnader
(1) Felleskostnadene betales hver måned i henhold til budsjett vedtatt av styret. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel. Felleskostnadene i borettslaget skal deles mellom andelseierne ut fra leilighetens forholdsmessige andel av bygningsmessig areal (BRA), jfr bygge- og finansieringsplanen. Leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld er individualisert og nedbetales sammen med de ordinære felleskostnadene.
(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100.
(3) Styret inngår rammeavtaler knyttet til brannalarm, bredbånd og TV, som faktureres individuelt sammen med felleskostnadene.
(4) Borettslaget har investert i eget energianlegg og produserer i stor grad egen energi, som belastes andelseiere etter forbruk. I tillegg har enkelte andelseiere gass peis hvor gass betales etter forbruk.
6.2 Borettslagets pantesikkerhet
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.
7. Styret og dets vedtak
7.1 Styret
(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og to andre medlemmer med to varamedlemmer.
(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges.
(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret velger nestleder blant sine medlemmer.
(4) Generalforsamlingen velger 3 medlemmer til valgkomité.
7.2 Styrets oppgaver og vedtak
Det vises til borettslagslovens og aksjelovens bestemmelser.
Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, fatte vedtak om:
ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
7.3 Representasjon og fullmakt
To styremedlemmer i fellesskap representerer borettslaget utad og tegner dets navn.
8. Generalforsamlingen
Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen.
Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.
Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Ellers vises det til borettslagslovens bestemmelser.
8.1 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
- Godkjenning av årsberetning fra styret
- Godkjenning av årsregnskap
- Valg av styremedlemmer og varamedlemmer
- Fastsetting av godtgjørelse til styret og revisor
- Andre saker som er nevnt i innkallingen
8.2 Møteledelse og protokoll
Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen.
8.3 Stemmerett og fullmakt
Hver andelseier har en stemme på generalforsamlingen. Hver andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. For en andel med flere eiere kan det bare avgis en stemme.
8.4 Vedtak på generalforsamlingen
Foruten saker som nevnt i punkt 8.1 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.
Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer.
9. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern
Det vises til borettslagslovens bestemmelser, jf § 13-1
10. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene
Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.
For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om borettslag av